Главная > Практика > Советы наших адвокатов > Недвижимость > Приобретение жилья через ЖСК: как уменьшить риски?

Приобретение жилья через ЖСК: как уменьшить риски?

Заключение договоров с ЖСК происходит, как правило, путём присоединения к уже имеющемуся договору, в соответствии со ст. 428 ГК РФ. То есть, будущий член ЖСК вступает в существующий договор и принимает по нему все указанные в нём права и обязанности. Тем более важно проработать и уяснить для себя все существенные условия договора. На что обратить внимание?

Первое. Какие взносы (денежные средства прежде всего) Вы будете обязаны вносить, в каком размере и в какие сроки, к каким расчётным условным единицам они будут привязаны. Последствия нарушения сроков выплат. Подлежат ли размеры этих взносов корректировке при приобретении в собственность ЖСК в интересах члена ЖСК конкретной недвижимости. Если Вы работаете по трудовому договору, то, видимо, можете планировать оплату взносов к «такому-то» числу каждого месяца. А если Вы -представитель свободной профессии, самозанятый гражданин, предприниматель, и Ваши доходы непредсказуемы по времени, то для Вас условие о штрафе в 10-20% от просроченной суммы в месяц может быть слишком жёстким. Если в договоре есть указание на возможную корректировку размеров взносов, то это тоже дополнительный риск.

Второе. Что из выплаченного Вы сможете получить в случае выхода из ЖСК по своей инициативе, в каком порядке, в какие сроки, в каком размере и условных единицах, и какими дополнительными условиями это будет сопровождаться. Как правило, Вам будут возвращены не все выплаченные Вами вносы (регистрационный, вступительный, паевой, членский и взнос в резервный фонд), а лишь паевой. Причём к условным единицам размеры выплат, как правило, не привязываются. Сроки выплат составят 1-3 месяца, а то и более, в зависимости от соотношения общей суммы возвратов в этот период к общей сумме ежемесячных паевых взносов в ЖСК за этот же период. Правда, при наличии у члена ЖСК уважительных причин выхода (их перечень определяется в договоре), и при наличии у ЖСК соответствующих финансовых возможностей, ЖСК по решению правления ЖСК возвращает паевой взнос в течение 10 дней.

Третье. Условия зачета Вашего имеющегося жилья, его оценка и оформление. Как правило, зачесть Вашу квартиру как часть паевого взноса Вам предлагается путём отчуждения её через аффилированную с ЖСК риэлтерскую компанию либо путём выкупа её этой риэлтерской компанией. Понятно, что на цену и условия такого отчуждения или выкупа Вы повлиять, скорее всего, не можете: они определяются по согласованию с уполномоченной ЖСК риэлтерской компанией. Вы можете просто передать свою квартиру ЖСК – для предоставления её другим членам ЖСК. Стоимость зачетной недвижимости, скорее всего, будет засчитываться Вам как часть паевого взноса только после юридического и физического освобождения указанной недвижимости и надлежащего оформления перехода права собственности от Вас к ЖСК при условии полной оплаты всех возникающих в связи с этим расходов за Ваш счет. Замечу, что в случае Вашего добровольного выхода из ЖСК Вашу зачётную квартиру Вам не вернут (она уже передана другим членам ЖСК), Вы получите лишь паевой взнос.

Четвёртое. Как функционирует ЖСК, механизм контроля за его деятельностью со стороны членов, насколько ЖСК «прозрачен». Механизм ЖСК эффективно работает только в том случае, если руководство действует добросовестно и средства ЖСК расходуются только в соответствии с уставными целями – покупка квартир для членов ЖСК. Поэтому необходимо детально ознакомиться с уставом выбранного Вами ЖСК, с указанными в нём полномочиями общего собрания членов, правления, председателя правления. Важно иметь возможность получения полной информации о деятельности ЖСК в любой момент времени.

Пятое. Ваши обязательства по оплате обязательных для Вас как члена ЖСК услуг по подбору, проверке и оценке квартиры, по оформлению её в собственность ЖСК с одновременным заключением с Вами Договора безвозмездного пользования недвижимого имущества (ссуды), по оформлению этой же квартиры в Вашу собственность после выплаты паевого взноса, по страхованию риска утраты прав собственности на недвижимость и других рисков. Все эти услуги оказывают, как правило, аффилированные с ЖСК риэлтерские и страховые компании по цене и на условиях, о которых договорились с ЖСК (без Вас, разумеется, но оплачивать эти услуги придётся, скорее всего, Вам).

Таким образом, если Вы исправно платите все взносы и не нарушаете другие условия договора, то квартиру Вы так или иначе получите. («Так или иначе» - потому что ЖСК может предоставить Вам как выкупленную самим ЖСК квартиру, так и полученную ЖСК по обязательственным правам. Предпочтительнее, конечно, право собственности на квартиру.) С момента выплаты паевого взноса в полном размере за квартиру, в которой Вы уже проживаете, Вы оформляете её в свою собственность и выходите из ЖСК. Риск остаться без квартиры связан с длительным временем выплаты паевого взноса: за это время у Вас и у Вашей семьи могут существенно измениться обстоятельства, снизиться доходы, не говоря уже об общей экономической нестабильности, непредсказуемости валютных курсов и прочих факторов, которые нельзя не учитывать. И тут-то начнут действовать неблагоприятные для Вас условия договора, которые нацелены на защиту экономических интересов ЖСК, а значит, и каждого члена ЖСК.

В общем, чем быстрее Вы выплатите весь паевой взнос и оформите квартиру в свою собственность, тем меньше Вы рискуете.

Заключение договоров с ЖСК происходит, как правило, путём присоединения к уже имеющемуся договору, в соответствии со ст. 428 ГК РФ. То есть, будущий член ЖСК вступает в существующий договор и принимает по нему все указанные в нём права и обязанности. Тем более важно проработать и уяснить для себя все существенные условия договора. На что обратить внимание?

Первое. Какие взносы (денежные средства прежде всего) Вы будете обязаны вносить, в каком размере и в какие сроки, к каким расчётным условным единицам они будут привязаны. Последствия нарушения сроков выплат. Подлежат ли размеры этих взносов корректировке при приобретении в собственность ЖСК в интересах члена ЖСК конкретной недвижимости. Если Вы работаете по трудовому договору, то, видимо, можете планировать оплату взносов к «такому-то» числу каждого месяца. А если Вы -представитель свободной профессии, самозанятый гражданин, предприниматель, и Ваши доходы непредсказуемы по времени, то для Вас условие о штрафе в 10-20% от просроченной суммы в месяц может быть слишком жёстким. Если в договоре есть указание на возможную корректировку размеров взносов, то это тоже дополнительный риск.

Второе. Что из выплаченного Вы сможете получить в случае выхода из ЖСК по своей инициативе, в каком порядке, в какие сроки, в каком размере и условных единицах, и какими дополнительными условиями это будет сопровождаться. Как правило, Вам будут возвращены не все выплаченные Вами вносы (регистрационный, вступительный, паевой, членский и взнос в резервный фонд), а лишь паевой. Причём к условным единицам размеры выплат, как правило, не привязываются. Сроки выплат составят 1-3 месяца, а то и более, в зависимости от соотношения общей суммы возвратов в этот период к общей сумме ежемесячных паевых взносов в ЖСК за этот же период. Правда, при наличии у члена ЖСК уважительных причин выхода (их перечень определяется в договоре), и при наличии у ЖСК соответствующих финансовых возможностей, ЖСК по решению правления ЖСК возвращает паевой взнос в течение 10 дней.

Третье. Условия зачета Вашего имеющегося жилья, его оценка и оформление. Как правило, зачесть Вашу квартиру как часть паевого взноса Вам предлагается путём отчуждения её через аффилированную с ЖСК риэлтерскую компанию либо путём выкупа её этой риэлтерской компанией. Понятно, что на цену и условия такого отчуждения или выкупа Вы повлиять, скорее всего, не можете: они определяются по согласованию с уполномоченной ЖСК риэлтерской компанией. Вы можете просто передать свою квартиру ЖСК – для предоставления её другим членам ЖСК. Стоимость зачетной недвижимости, скорее всего, будет засчитываться Вам как часть паевого взноса только после юридического и физического освобождения указанной недвижимости и надлежащего оформления перехода права собственности от Вас к ЖСК при условии полной оплаты всех возникающих в связи с этим расходов за Ваш счет. Замечу, что в случае Вашего добровольного выхода из ЖСК Вашу зачётную квартиру Вам не вернут (она уже передана другим членам ЖСК), Вы получите лишь паевой взнос.

Четвёртое. Как функционирует ЖСК, механизм контроля за его деятельностью со стороны членов, насколько ЖСК «прозрачен». Механизм ЖСК эффективно работает только в том случае, если руководство действует добросовестно и средства ЖСК расходуются только в соответствии с уставными целями – покупка квартир для членов ЖСК. Поэтому необходимо детально ознакомиться с уставом выбранного Вами ЖСК, с указанными в нём полномочиями общего собрания членов, правления, председателя правления. Важно иметь возможность получения полной информации о деятельности ЖСК в любой момент времени.

Пятое. Ваши обязательства по оплате обязательных для Вас как члена ЖСК услуг по подбору, проверке и оценке квартиры, по оформлению её в собственность ЖСК с одновременным заключением с Вами Договора безвозмездного пользования недвижимого имущества (ссуды), по оформлению этой же квартиры в Вашу собственность после выплаты паевого взноса, по страхованию риска утраты прав собственности на недвижимость и других рисков. Все эти услуги оказывают, как правило, аффилированные с ЖСК риэлтерские и страховые компании по цене и на условиях, о которых договорились с ЖСК (без Вас, разумеется, но оплачивать эти услуги придётся, скорее всего, Вам).

Таким образом, если Вы исправно платите все взносы и не нарушаете другие условия договора, то квартиру Вы так или иначе получите. («Так или иначе» - потому что ЖСК может предоставить Вам как выкупленную самим ЖСК квартиру, так и полученную ЖСК по обязательственным правам. Предпочтительнее, конечно, право собственности на квартиру.) С момента выплаты паевого взноса в полном размере за квартиру, в которой Вы уже проживаете, Вы оформляете её в свою собственность и выходите из ЖСК. Риск остаться без квартиры связан с длительным временем выплаты паевого взноса: за это время у Вас и у Вашей семьи могут существенно измениться обстоятельства, снизиться доходы, не говоря уже об общей экономической нестабильности, непредсказуемости валютных курсов и прочих факторов, которые нельзя не учитывать. И тут-то начнут действовать неблагоприятные для Вас условия договора, которые нацелены на защиту экономических интересов ЖСК, а значит, и каждого члена ЖСК.

В общем, чем быстрее Вы выплатите весь паевой взнос и оформите квартиру в свою собственность, тем меньше Вы рискуете.