Адвокатское Бюро "Щеглов и Партнеры" оказывает помощь физическим и юридическим лицам в сопровождении выгодных инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость Черногории (покупку и строительство отелей, баров, вилл, апартаментов, коттеджей, элитного  жилья и проч.).

Начиная с 2001г. адвокаты Бюро  сопровождают инвестиционные проекты граждан и бизнеса России и Украины в Черногорию. Как правило, это приобретение недвижимости, отелей, ресторанов. Однако интерес для российского бизнеса представляет и покупка земель в Черногории для собственного строительства.  Так, например в мае-июне 2005г.,  Старший управляющий партнёр  Ю. Щеглов и руководитель миграционно-правового отдела бюро А. Тишаков  осуществили юридическое сопровождение  крупного инвестиционного проекта на территории Черногории одного из уважаемых доверителей Бюро...

Черногория - это  удивительно спокойная и чудесная страна. Здесь нет толпы, шума и бешеных скоростей... Здесь можно просто жить, получая отдых от суеты и необыкновенное наслаждение от моря, воздуха, солнца и от самого факта пребывания в этом удивительном по красоте месте. Недаром старинная черногорская мудрость гласит: «Человек устает, рождаясь, и живет для того, чтобы отдыхать». Именно для отдыха и беззаботной жизни создано чистейшее, переливающееся в лучах солнца Адриатическое море - визитная карточка Черногории. Из множества пляжей каждый найдет себе по душе - галечный или песчаный, уединенный или шумный. Природные богатства настолько уникальны, что дарят массу возможностей любителям самого разного отдыха: здесь можно заниматься дайвингом, виндсерфингом, параглайдингом, рафтингом, горными лыжами, рыбалкой, охотой или просто выходить в море на яхте и любоваться на перелетных птиц. В Черногории находится самый глубокий в Европе и второй по глубине в мире после Колорадо каньон реки Тара. Национальные парки Дурмитор, Ловчен, Скадарское озеро, Биоградска гора - это незабываемое зрелище. Впечатляет своей красотой единственный в Средиземноморье фьорд Боки Которской. Православные монастыри Черногории хранят священные для верующих реликвии и признаны во всем мире. Природные и культурно-исторические памятники страны взяты под защиту ЮНЕСКО. Широкий выбор ресторанчиков и кафе, где предлагают приготовленные из свежайших овощей, фруктов, мяса и морепродуктов блюда европейской и национальной кухни, - непременный атрибут этой страны. В Черногории есть все, чем привлекают Греция, Кипр, Испания и Италия: солнце, море, пляжи, старинные города. Здесь нет одного - неизбежной туристической толчеи. Неудивительно, что, посетив однажды этот уголок Адриатики, невольно задумываешься о приобретении дома для летнего семейного отдыха или неспешного времяпрепровождения на склоне лет, не забывая при этом об инвестиционной составляющей. Следует отметить, что за последние 18 месяцев цены на недвижимость здесь выросли почти на 100 %, но пока еще ниже итальянских (более чем на 40 %).

ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Приобретение готовой жилой и коммерческой недвижимости, строительство вилл и коммерческих объектов (отелей, баров и т.п.) на черногорском побережье Адриатики растет с каждым годом.

В том числе и количество сделок по покупке и продаже недвижимости на черногорском побережье, юридическую чистоту которых проверяли адвокаты Бюро, на сегодня по сравнению с 2001г., когда мы только начинали оказывать подобные услуги нашим клиентам, возросло. Поскольку стратегическим направлением развития Черногории всегда являлся туризм, то основной рынок   недвижимости составляют виллы, апартаменты, коттеджи, пансионы, мезонеты, отели, рестораны, бары, т.е. коммерческая и жилая недвижимость, предназначенная для туристов и отдыхающих.

Цены на такую недвижимость зависят от местонахождения и близости к морю. У русских наибольшим спросом пользуется недвижимость на побережье. Цены на нее зависят от множества факторов, главными из которых являются удаленность от моря и наличие морской панорамы, размер и возраст объекта (или степень готовности в случае со строящимся домом), престижность расположения.

Апартаменты (stanovi, sobe) бывают разных конфигураций: студио, с одной, двумя или более спальнями. Наиболее распространенная площадь - от 25 до 80 кв. м. Большинство апартаментов возводят на расстоянии от 100 до 800 м от моря. Как правило, дома стараются строить так, чтобы обеспечить вид на море максимальному количеству собственников.  Ценовой диапазон апартаментов - от 30 до 130 тыс. евро. Новые дома (исключительно из кирпича) возводят довольно быстро. Как правило, строительство начинается осенью, а к маю дом уже готов. Апартаменты сдают с отделкой под ключ, соответствующей европейским требованиям качества, но в основном без мебели. Покупая на этапе строительства, клиент имеет возможность выбора отделочных материалов, а иногда и вносит изменения в планировку. На вторичном рынке имеется множество предложений различных категорий. Большинство из продаваемых на вторичном рынке объектов меблированы.

ПРИМЕРНЫЕ ЦЕНЫ

Дом (kue) по черногорским меркам - это и вилла (для этого существует свой термин - «vila»), и старый маленький домик, который нуждается в реконструкции, перестройке или ремонте. По этой причине разброс цен в этой категории недвижимости достаточно велик, но в среднем составляет от 70 до 600 тыс. евро. Правда, и здесь нужно делать оговорку. Встречаются дома по 50 тыс. евро (как правило, старые, требующие ремонта, расположенные в тихих деревнях, но нередко с прекрасным видом на море и тенистым садом) и огромные резиденции, стоимость которых исчисляется несколькими миллионами. Если при всем изобилии вариантов не удастся найти что-то исключительное, целесообразно приобрести участок земли и заказать строительство.
Стоимость основной массы участков (placevi, parcel) в зависимости от места, рельефа, наличия коммуникаций и разрешения на строительство колеблется от 30 до 300 евро за кв. м, строительных работ под ключ в зависимости от объема, уровня сложности и качества отделочных материалов — от 400 до 1500 евро за кв. м.
Обобщив средние цены, можно сказать, что 900 - 1 000 евро за кв. метр стоит вилла, апартаменты, коттедж, элитное жилье, находящееся в относительной близости (начиная от 150 м.) от моря. Более 1 000 евро за кв. метр стоит недвижимость, находящаяся у самого берега. Стоимость увеличивается, если вилла, дом, апартаменты, коттедж, отель построены недавно или недавно отремонтированы, имеют собственный пляж, участок, пристань. Понятно, что нет предела совершенству (и его стоимости), первоклассная элитная недвижимость в хорошем районе может стоить около 2 000 евро за кв. метр. Так например, апартаменты, расположенные на первой линии в Святом Стефане, стоят около 3,5 тыс. евро за квадратный метр, и это тоже не предел.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ РАСХОДЫ

Приобретая  недвижимость  в  Черногории , следует заплатить налог на покупку в размере 2 % от стоимости, назначенной судебным оценщиком. При оформлении собственности возникают дополнительные разовые расходы: регистрационный и гербовый сборы (от 100 до 300 евро). Если нет возможности и желания проходить регистрационную процедуру самостоятельно, ее можно доверить адвокату (гонорар — 1 % от цены покупки). Агентские комиссионные колеблются в диапазоне от 3 до 6 %. Если агентство не берет комиссионных, это значит, что они уже заложены в объявленной стоимости недвижимости. К таким вариантам нужно относиться с осторожностью, так как в этом случае точная цена покупки будет неизвестна. Например, за одну и ту же виллу могут просить от 400 до 500 тыс. евро.
Ежегодный налог на коммерческую и жилую недвижимость зависит от местонахождения объекта и составляет от 1 до 2,5 евро за кв. м. Коммунальные платежи невелики: при наличии кондиционера, среднем расходе воды и надлежащем вывозе мусора это около 50 евро в месяц. Установка телефона, Интернета, а также пользование мобильной связью здесь широко распространено. Качество связи хорошее, цены низкие. Стоимость ужина с вином на двоих в хорошем ресторане обходится от 10 до 20 евро. Ассортимент недорогих и качественных товаров для дома, мебели достаточно широк.

ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО

В  Черногории, проводящей политику привлечения иностранного капитала, принят закон об иностранных инвестициях, защищающий зарубежных владельцев  недвижимости  на территории страны. Местное законодательство позволяет беспрепятственную покупку недвижимости (как коммерческой, так и жилой) иностранцам, включая российских граждан.
Процедура оформления купли-продажи собственности стандартизирована и проста. Недвижимость приобретается в основном у прямого собственника по договору купли-продажи, регистрируемого в местных судебных органах. Далее вступление нового собственника в права владения недвижимостью фиксируется в кадастре. Единая кадастровая система регистрации собственности исключает возможность махинаций и гарантирует чистоту проведения сделок. При покупке недвижимости не существует ограничений: собственность может оформляться на одного или нескольких лиц, один человек вправе владеть несколькими объектами. Приобретая дом в Черногории, нужно знать, что существуют нормы, в соответствии с которыми на определенном участке земли может быть построен объект определенного назначения, размера и этажности. Если это требование не соблюдено, строительство считается незаконным.
Для граждан России в Черногории действует безвизовый режим. Любой турист может находиться на территории страны до 30 дней, далее нужно пройти процедуру регистрации в местных органах. Покупка недвижимости дает собственнику основание на получение вида на жительство. Для приобретения  недвижимости  в  Черногории  необходимо только наличие загранпаспорта, возможности и желание.
Валютный режим Черногории позволяет ввезти в страну неограниченное количество валюты, при этом сумма декларируется при ввозе. Законодательство разрешает вывоз наличной валюты из страны в размере 500 евро, если больший объем не был заявлен в декларации при въезде в страну. Расчет за недвижимость производится любым удобным способом: банковским переводом, дорожными чеками, наличными. Происхождение средств непринципиально.

Начало сотрудничеству  Адвокатского Бюро "Щеглов и Партнёры" с инвестиционными компаниями Черногории было положено ещё несколько лет назад , когда адвокаты Бюро приняли участие в семинаре, который с 7 по 14 июля 2001г. проводила международная Компания “BRUNSWEEK GROUP” в своём гостиничном комплексе Бечичи, что в двух километрах южнее от древнего города Будва, на самом берегу Адриатического моря.  Одним из вопросов обсуждения семинара явилась тема участия российских инвесторов в строительстве недвижимости в Черногории, организатором и главным инвестором которого являлась Компания “BRUNSWEEK GROUP”. Уже тогда, в 2000-2001г.г. Черногория – стала одним из самых привлекательных мест для иностранных инвестиций и интерес к Черногории со стороны иностранных инвесторов возрос необыкновенно. Это объяснялось, прежде всего, тем, что в стране начался процесс приватизации, приведший к началу бурного роста экономики. Кроме того, Черногория решением ЮНЕСКО была отнесена к числу стран, безупречных в экологическом отношении. Мягкий средиземный климат, чистое море, красивейшие пляжи, необычайно очаровательная природа, темно-зелёные иногда почти чёрные горы и при этом 220 солнечных дней в году – это настоящий экологический рай, как для постоянного проживания, так и для отдыха. И поскольку среди доверителей Бюро уже тогда в 2001г. объявились желающие поближе познакомиться с Черногорией с целью приобретения недвижимости, сотрудники Бюро Катерина, Ирина и Юрий Щегловы посетили Черногорию, поставив перед собой цель выяснения лояльности местного законодательства к иностранцам, приобретающим в стране недвижимость. Выступившие на семинаре высокопоставленные представители правительства Черногории, директор известной швейцарской аудиторской фирмы PricewaterhouseCoopers, осуществлявшей аудит Компании “BRUNSWEEK GROUP”, а также президент этой компании Томислав Лалошевич заверили участников семинара в безопасности инвестирования в  строительство недвижимости в Черногории и покупке готовой недвижимости. Для участников семинара был организован морской круиз на яхте, в ходе которого были продемонстрированы красивейшие места на побережье Адриатического моря, с уже отведенными для инвестиционного строительства Компанией “BRUNSWEEK GROUP” земельными участками. Российские адвокаты дополнительно провели консультации со своими черногорскими коллегами, выслушали мнение специалистов в области недвижимости, принимавших участие в семинаре: ведущих российских нотариусов В. Репина и В. Ралько, известного российского экономиста, уже более 10 лет специализирующегося в области экономики Югославии, профессора МГУ А. Берлина. Всё это уже в тот момент убедило наших адвокатов в возможности обеспечить юридическую безопасность своим доверителям, желающим приобрести недвижимость в Черногории.

На фото. 
Семинар в Черногории. 2001г.
Ю.Щеглов и профессор МГУ А. Берлин.

Из нашей практики "Экспертиза объектов недвижимости в Черногории" читайте здесь>>>